5月28日下午，随着十三届全国人大三次会议表决通过，新中国首部民法典正式问世，中国民法制度迎来了民法典时代。民法典物权编的一大亮点，是增设“居住权”这一新型用益物权。

笔者近期正在办理一件被诉排除妨害的腾房案件，丈夫徐某和妻子田某婚后购买唯一住房并居住10年之久，因大额资金需求徐某向钱某借款，并将房子过户到钱某名下做抵押，后因借款逾期未还，钱某以自己是房屋实际所有人为由要求徐某腾出房屋。妻子田某认为自己享有该房屋的居住权利，不同意腾房。本案正在审理中，田某是否享有居住权，田某的居住权能否对抗钱某的所有权，我们拭目以待。

那么民法典“居住权”是怎么一回事？可以合理居住是不是就拥有了民法典“居住权”？

一、居住权是什么？

民法典物权编中设置的“居住权”，是在房屋“所有权”、“土地使用权”之外，新增的一个“权”。通俗地讲，居住权是一种非房屋所有权人对房屋享有的占有与使用的权利。比如，你有一套闲置的住房，为了帮助没有地方住的亲属，你可以到登记机构办理一个登记手续，为你的亲属设立居住权，此时房产证上依然是你的名字，房子依然归你所有，但你的亲属拥有居住在这个房屋里的法律权利。

二、居住权设立初衷？

居住权最早起源于罗马法，从渊源看，居住权最早产生于罗马婚姻家庭关系中，而且与财产继承制度紧密相关。彼时，居住权最主要的目的是为了保护弱者。男主人在去世后，房屋的所有权继承给儿子，但同时为了保障女主人、其他子女甚至奴隶不至于流离失所，因此创设了居住权。

我国民法典中的“居住权”也是确立在不取得房屋所有权的情况下，可以拥有在房屋居住的权利，以此满足一些特殊的弱势人群的居住需要。比如一个老人被保姆照顾了几十年，老人去世了，保姆怎么办？老人就可以去有关部门登记一个居住权，要求把房子让保姆‘占有’，一直到保姆去世。这样，今后房子的所有权人也不能赶走保姆。

三、居住权如何取得？

民法典中的“居住权”是指有权按照合同约定并经登记占有、使用他人的住宅，以满足其稳定生活居住的需要。

可见，居住权也不是随便说说就有的，它的设立需要同时满足：

（1）以书面形式订立居住权合同

合同内容一般包括：当事人的姓名和住所；住宅的位置；居住的条件和要求；居住权期间（期限）；解决争议的方法。

（2）向登记机构申请居住权登记

设立居住权应当在相应的登记机构登记，自登记时，立刻生效。

四、设立居住权需要注意什么？

（1）允许有偿设立，登记生效。

原则上，居住权是无偿设立的，但是在当事双方另有约定的情况下，允许有偿设立。并且，设立居住权应当在相应的登记机构登记。

（2）允许出租收益，但不得转让和继承。

原则上，设立居住权的住宅不得出租，但当事人另有约定的除外。

居住权只能保障“居住权人”自身的居住权利，该权利不得转让和继承。

（3）允许约定居住权期限。

居住权的有效期限，可以由当事人双方共同约定，5年、10年、20年都可以，也可以终生有效。居住权期间届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消失的，应当办理注销登记。

（4）允许以遗嘱方式设立。居住权的范围，不仅满足个人需求，也包括与其同住的家庭成员、负有照顾义务的人或是允许共用之人。

五、设立居住权和租房子有什么不一样？

民法典草案中所指的居住权，并不等同于日常租赁关系中获得的对房屋的使用权。居住权与租赁权在根本上是不一样的。

设立居住权比租赁房屋更能保障人们长期稳定居住的需求。首先，在没有设立居住权时，人们只能通过买房或者租房的形式满足自己的居住需求，但是买房会给低收入人群带来巨大的经济压力，而租房又不能满足长期定居的稳定性需求。在居住权设立后，可以选择买与租之外的第三种方式，即通过享有居住权的方式长期稳定的在一个地方居住。其次，设立居住权比租房子更长久还因为可以对居住多久自由约定，可以是20年、30年甚至是50年，而租房子在法律上最长只允许签订20年的租赁合同。最后，设立居住权比租房子更稳定，因为在面对第三人侵权时，享有居住权能更好地保护自己的合法权益。比如，在你租房子期间外出旅游，于是让你的朋友临时住在你租的房屋中，但是等你旅途结束一身疲惫回到出租屋时却发现房间里住着陌生人，原来是你的朋友声称自己是房屋的承租人并偷偷将房屋出租给了别人。占着你房子的人一口咬定自己是合法租赁并付了钱的，就是住着不搬，这时，由于你只是房屋的承租人，在法律上是没有权利直接要求这个陌生人返还房屋的。但是如果你是房屋的居住权人，此时便可以直接要求这个陌生人搬出房屋。

六、居住权对“以房养老”模式的积极作用

“以房养老”的运作模式是人口老龄化不断加速背景下的社会产物，现实生活中许多老人只有一套房产，由于退休后没有经济来源，生活出现困难，于是产生了老人与银行或其他机构约定将自己拥有的房屋所有权转让给银行或其他机构，银行或其他机构则每月支付老人一笔赡养费，并且在老人去世之前可以继续居住在房屋中的养老模式。增设居住权后，为“以房养老”提供了法律基础，老人继续居住房屋这一约定可以通过为老人设立居住权来实现，“以房养老”模式的设计将会步入合法化、成熟化的进程。

居住权作为公民权利中极其重要的一项权利，在民法典中单独成立一章对其进行规定，是理论界与实务界对居住权制度进行积极探索的结果，是人民的意愿充分反映的结果，是中国社会主义核心价值观实践的结果，相信民法典“居住权”将为人民生活带来更多积极影响。