以案说法—中简律师谈北京市“3.26商办新政”

2017年3月26日，北京市发布了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》。 “3.26商办新政”发布两年来，对北京商业、办公类房产项目造成了重大影响：第一年，北京市商业、办公类房产网签量降幅达95.0%；第二年，网签量比政策实施前下降92.2%。同时，相应的纠纷也陡然增加，那么在司法实践中法院如何认定该政策对购房合同的影响？中简律师以一则判决为例浅谈“3.26商办新政”。

一、案例简介

2017年1月24日，王某与某房地产公司签订《北京市商品房预售合同》，合同签订当日双方办理了网签手续。王某交纳了房屋首付款190万元，按照合同约定剩余购房款190万元应通过申请银行贷款的方式支付。

2017年3月26日，北京市“3.26商办新政”出台，王某以其无法办理银行贷款为由起诉至法院要求解除合同，并要求返还已付购房款并支付利息，房地产公司反诉要求王某继续履行合同。

二、法院判决

法院经审理后认为，本案的争议焦点为王某是否因3.26新政的实施无法办理银行按揭贷款手续，该情形是否属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现而致合同解除的情形。

首先，根据庭审查明的事实，王某并未向银行提交正式的贷款申请，仅提交一份录音资料证明其不符合银行贷款条件，该证据不足以证明王某无法办理贷款手续，王某对此应当承担举证不能的不利后果。其次，王某与房地产公司签订的《商品房预售合同》于3.26新政实施前已经办理了网签手续，其贷款是否受新政影响，在其未向银行正式提交贷款申请且未经银行审核的情况下，难以确定。故王某主张因新政的实施导致其不能办理贷款或者贷款成数发生变化的意见，难以成立。故王某要求解除合同的诉讼请求，没有事实与法律依据，本院不予支持。王某应当继续履行合同约定，对于房地产公司的反诉请求，本院予以支持。

    三、房产调控政策的认定

1、房产调控政策的性质

中简律师认为，司法实践中房地产调控政策一般不会被认定为不可抗力，主要原因在于国家对于房地产市场的宏观调控并非是一个令所有市场主体猝不及防的突变过程，而是经历了一个从限贷到限购逐步加强和完善的发展过程。房屋买卖合同作为一种标的额相对较大、与买卖双方切身利益密切相关的合同，合同当事人在签订房屋买卖合同时对合同订立之后，可能出现的房地产市场风险，以及各种履行方面的障碍均应当有一定程度的预见和判断，不会对国家逐渐加强的宏观调控措施毫无心理准备。

2、合同解除及其相应的法律后果

房产调控政策的实施致使合同无法继续履行的，法院一般按下述三种情形进行认定：（1）属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，当事人要求解除合同的，除合同另有约定外，一般予以支持；（2）因房产调控政策原因导致合同解除的，出卖人应当将收受的购房款或者定金返还给买受人，一方要求另一方承担违约责任或适用定金罚则的，不与支持；（3）房屋买卖合同依约定期限能够实际履行，因一方当事人的原因致合同处于延迟履行状态，在此期间由于住房限购政策的实施导致合同无法继续履行的，对于守约方要求解除合同，并要求另一方承担赔偿损失等违约责任的诉讼请求，应予支持。

3、已经网签合同的处理

对于已经网签的房屋买卖合同，因已经过前期资格审查，原则上不认定存在履行障碍，可以办理相关不动产登记变更，一般不予解除合同。

综上所述，中简律师根据检索仅两年来法院的裁判结果，北京市“3.26商办新政”一般不会被认定为不可抗力，而是属于因不可归责于双方当事人的客观原因。对于政策颁布之前已经办理完成网签的合同，一般不予解除。对于确受政策影响不能继续履行的购房合同，除合同另有约定外，可以予以解除。合同解除后，除因一方当事人的原因导致合同迟延履行而受到政策影响的以外，双方互不承担违约责任。