《民法典》第五百九十一条（“减损规则”）在房屋租赁合同纠纷中的适用

《民法典》第591条规定，“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿”。本条规定系对《民法通则》第114条和《合同法》第119条“减损规则”规定的延续。房屋租赁合同作为一种转移房屋使用权，获得租金收益的典型的继续性合同，保证房屋在租赁期间能有效使用，避免房屋空置损失，是双方当事人履行合同时应尽的诚信义务。

实践中，因承租方不履行支付租金的义务且擅自搬离租赁房屋，而出租方未及时收回导致租赁房屋长期空置的纠纷较为常见；在此种情形下，即使承租方违约，出租方也负有及时收回房屋的减损义务。减损义务“何时”开始、“适当措施”如何判断是适用规则时的认定难点。本文对各地法院典型案例的裁判结果进行梳理，结合理论学说对减损规则的适用标准进行分析，供诉讼实务参考借鉴。

一、典型案例

（一）重庆市渝北区人民法院（2018）渝0112民初10483号浩荣实业（重庆）有限公司与重庆老男孩科技有限公司房屋租赁合同纠纷案

法院审理查明：房屋租赁期限6年，自2014年10月1日至2020年9月30日；租金每季度支付一次，期满前10个工作日内将下一季度租金支付至原告账户；被告逾期支付租金达30天，原告有权单方解除合同，收回租赁房屋，并有权对被告物品进行清点记录在册后，将物品转移至别处；2018年4月9日，原告向合同约定的被告地址邮寄了《解除合同告知函》，主要载明：截止2018年4月8日，被告拖欠租金494082.84元，已逾期支付租金达312天。原告函告被告于2018年4月15日解除合同，限被告在2018年4月15日前将房屋内物品全部搬离，并将房屋移交给原告。庭审中，原告称被告从2017年6月1日开始欠付租金；2018年4月原告发函时，房屋内有时有人办公，从2018年6月开始无人办公，但是门锁了、留有物品，被告也没有告诉原告不再租赁了。

法院判决认为：合同解除后被告未向原告交还房屋，应向原告支付房屋占用费。合同约定按照两倍日租金作为房屋占用费计算标准，其中超过日租金的一倍具有违约金的性质，该违约金远高于原告的损失，故法院酌情调整为按照日租金的1.3倍计算。原告称从2018年6月开始被告在案涉房屋内无人办公，但是门锁了、留有物品，合同约定原告有权对被告租赁房屋中物品进行清点记录在册后，将被告所属物品转移至别处。故原告应于被告在屋内无人办公之后积极转移被告物品、收回房屋以减少损失，原告未履行减损义务，不应就扩大的损失要求被告赔偿，故对原告要求被告支付2018年6月之后的房屋占用费，法院不予支持。

（二）江苏省仪征市人民法院（2014）仪新民初字第0424号王XX诉江苏冠宇机械设备制造有限公司房屋租赁合同纠纷案

法院审理查明：被告自2011年9月9日开始租赁原告房屋，其中2011年9月9日至2013年9月8日双方以传真形式签订《租房合同》，其余租赁期间双方未签订租赁合同。根据《租房合同》第二条、第五条的约定，被告在租住期间应爱护原告的财产，保持墙体、地面、楼梯等处的清洁，不得随地吐痰，不得损坏门窗玻璃及附属设施，否则照原样赔偿；被告公司租住人员上下楼梯需穿软底拖鞋，避免磨坏楼梯瓷砖。2014年1月8日，原告自外地回来后发现被告在租住期间造成原告房屋墙壁、地面、房门、天花板、吊扇等多处污染，产生了生活垃圾，房门、楼梯砖、灯具、插座、门玻璃等多处损坏。被告在租赁期满后未与原告对房屋进行交接。

法院判决认为：原告主张被告赔偿因被告始终不对房屋损坏进行维修并且未向原告交接房屋，导致原告不能及时将该房屋对外出租造成的四个月（2013年9月9日至2014年1月8日）的房租损失6000元。在房屋租赁期限内，承租方未按照合同约定使用房屋致其损坏的，应赔偿出租方的房屋损失，该损坏影响出租方正常对外出租房屋的，亦应赔偿房屋租金损失。本案中，虽然被告违约造成原告房屋损坏给原告及时将房屋对外出租造成了影响，但原告未能在被告不予修理后的合理期限内先行对房屋损坏进行修复，故原告就因其自身原因扩大的租金损失无权要求赔偿。结合本案的实际情况，本院酌情支持原告租金损失3000元。

（三）福建省厦门市海沧区人民法院(2016)闽0205民初2863号厦门海沧生物科技发展有限公司与厦门石方圆生物医药科技有限公司房屋租赁合同纠纷案

法院审理查明：被告承租原告厂房，租赁期限3年。租金按季度支付。租赁期满合同终止，被告应将租赁物清扫干净，办理清场手续，在承租期满15日内将租赁物交还原告；如被告未将物品搬出，视为被告放弃滞留的财产；租赁期满，被告未按时返还租赁物的，原告按合同所定收费标准，继续收取租金及逾期违约金。

法院判决认为：根据《租赁合同》约定,被告未依约将租赁厂房清场的,遗留物视为放弃滞留的财产,原告可予以处置。该约定赋予原告在租赁期满后自行收回租赁物的条件或权利,然其未能及时采取相应措施,从而导致租赁物无端空置,造成资源浪费,故对损失扩大部分相应的占有使用费应由原告自行负担。结合本案具体情况,酌定原告自行清场的合理期间为六个月,则被告应向原告支付相当于六个月租金的占有使用费。

（四）上海市第二中级人民法院（2020）沪02民终3179号上海寰宇汇商业管理有限公司诉中藏宫（北京）文化传媒公司上海分公司、中藏宫（北京）文化传媒有限公司房屋租赁合同纠纷案

法院审理查明：2018年，原告将房屋出租给被告，双方租赁合同中详细约定租期、租金保证金、滞纳金、违约金以及在合同终止后承租人逾期交还房屋出租方可自行收回等事项。2018年11月1日双方交接房屋，被告随后进行装修。期间，因被告仅支付部分租赁保证金而未按约支付剩余租赁保证金、租金及管理费，原告催讨未果后于2019年1月下旬对系争房屋采取停电措施，装修队遂撤场。原告于2019年1月31日发函告知于当日解除合同并于当日送达。该解除函再次用加黑字体告知如被告不按期交还房屋，原告有权对房屋内物品自行处置。此后原告提起诉讼，请求判令《房屋租赁合同》于2019年1月31日解除，被告按照双倍租金、管理费标准支付自2019年2月至2019年11月的房屋占有使用费及管理费；支付相当于四个月租金、管理费标准的违约金；支付逾期付款滞纳金。

法院判决认为：对守约方应采取的“适当措施”进行减损的认定，可从主观上善意、客观上可行两个方面综合确定。其中，守约方的主观善意可从其对减损义务的认知分析，具体可从签约时的认知，违约行为发生后的认知及是否有收取高额房屋占有使用费的利益驱动等综合判定；客观上可行应从租赁房屋的状态进行分析，既注重时效性又注重可行性；其中时效性指应以非违约方尽减损义务或应尽减损义务的情况加以判断，不能以事后的情况来衡量先前的行为是否合理。对于守约方应采取减损措施的时点，即守约方及时收回系争房屋的期限，法院从两个方面进行分析。首先，守约方作为专业的商业地产租赁公司，在合同中约定了自行收回房屋的条款，因此，其对于自行收回房屋具有一定的便利性及专业性。其次，在此期间恰逢春节，收回系争房屋存在人力物力方面的客观限制。综合以上因素，法院酌情确定自租赁合同解除之日（2019年1月31日）起一个月期限为守约方自行收回房屋的合理期间。此后的空置损失系守约方未及时采取减损措施而导致的扩大损失。

二、学理介绍

（一）减损规则的理论基础和构成

减损规则的理论基础主要来源于三个方面。首先是诚信原则，通说认为，减轻损失规则是依据诚信原则而产生的；诚信原则表达的是一种公平正义理念，是一种具体化的道德准则，同时又以利益平衡来体现公平的要求；即基于诚信原则，要求守约方积极作为，防止违约导致的损失扩大，降低守约方扩大违约损失的利益驱动。其次是基于经济效益原则。从一定程度上说，减损规则实际上能够对社会资源及经济资源的合理配置起到促进作用，增进社会整体经济效益，或者说使资源趋近最佳配置；即赋予守约方及时减损的义务来督促其行为的经济合理性。最后是近因理论。近因理论主要来源于因果关系，因果关系可分为近因和远因。近因是损害赔偿的必要条件，能够对违约行为的损失加以确定并进行预防；减损规则下，损失与违约的直接因果关系被切断，违约方的违约属于远因，其不可预见扩大部分的损失，违约方不应对扩大的损失进行赔偿。

减损规则主要依据诚信原则而产生，未尽到减轻损失义务构成对诚信原则的违反。同时，按照过错责任原则的要求，一方在另一方违约后，未能采取合理措施防止损失扩大，其本身也有过错的，过错人应对自己的过错行为所导致的后果负责。减损规则的构成要件有：（1）违约方的违约行为导致了损害的发生，受损害方对损害的发生没有过错。不同于混合过错，一方当事人单方违约并造成了损害。（2）受损害方未采取合理措施造成了损失扩大的后果。违约行为已经发生并造成了损失，而受损害方未能防止损失的进一步扩大。不过在违反减损义务的情况下，受损害方并没有在违约中获得利益。如果违约方的违约行为使受损害方得到了某种利益，如因违约方的违约而使受损害方免除了履行义务并节省了履行费用，这将在确定损害赔偿额时采取损益相抵的规则，扣除受损害方所得的利益，而不适用减损规则。（3）受损害方对损失的扩大有过失。当事人一方违反合同，另一方不能无动于衷，任凭损失扩大。基于民法的诚信原则，受损害方在损害发生后负有减轻损失的义务，应当釆取合理、适当的措施防止损失进一步扩大，包括防止损失扩大的积极义务和消极义务。（4）扩大的损失与受损害方未及时釆取合理的、适当的措施之间存在因果关系。

（二）减损规则的具体措施

减损规则的措施主要有：（1）停止履行。一旦一方当事人有证据知道对方的对待履行将不会作出，该当事人通常应以停止履行来避免进一步的花费。停止履行是减损规则最基本、最初级的要求，它只是要求受损害方消极地不作为。（2）替代安排。有的情形受损害方不仅应停止履行来避免损失扩大，还应采取合理的断然措施进行适当的替代安排。替代安排也就是要缔结替代合同，基于债权的平等性，缔结替代合同并不要求事先解除原合同。（3）变更合同。为避免或减少违约造成的损失，违约方提出变更，只有相对方接受变更要约时，变更合同才可成为减轻损失的合理措施。

受有损失的一方当事人在采取措施减轻损害的过程中，也要支付一定的费用。根据《民法典》第591条第2款的规定，当事人因防止损失扩大而支出的合理费用由违约方承担。

三、案例评析

上述法院案例均认为，当承租方违约后，出租方应当积极采取合理措施、减少房屋空置损失扩大；否则，对出租方知道或应当知道承租方搬离后的合理期限之后的租金或者房屋占用费，不予支持。但对于前述案例中出租方主张空置损失的“合理期限”，法院根据个案的具体情节行使自由裁量权做出了的不同的认定。案例（一）法院对承租方已逾期支付租金近一年，出租方知道承租方搬离后的空置损失不予支持；案例（二）法院对出租方在合同到期前已知道房屋受损，主张合同到期后因维修无法另行出租的四个月空置损失予以减半支持；案例（三）中法院酌定支持合同到期后出租方自行清场空置损失的合理时间为六个月；案例（四）中法院以出租方为专业的商业地产租赁公司，从主观和客观两方面确定自租赁合同解除之日起一个月期限为出租方自行收回房屋的合理期间，此后的空置损失系出租方未及时采取减损措施而导致的扩大损失。综上，法院综合考量租赁期限、承租方违约情节、承租方搬离时间、租赁物清退的难易程度、出租方起诉和主张解除时间等多重复合因素，以判断出租方采取合理措施的可能性和适当性，进而认定出租方应“何时开始”采取“合理措施”避免损失扩大。具体梳理裁判标准如下：

（一）减损规则“何时开始”的判断标准

司法实践中，认定空置损失的扩大，需要确定受损害方应当采取且能够采取减损措施的时间点。该时间点之后损失的产生，在受损害方的控制范围之内，与违约方的违约行为无关，即该损失与受损害方的行为之间存在因果关系。

1、根据《民法典》第591条规定，一方违约时，相对方就应采取合理措施避免损失扩大。对于实际违约，可以将履行期限届满之时或是合理的宽限期之后作为采取合理措施的开始时间。

2、在预期违约情形下守约方适用减损规则，可以根据守约方是否接受逾期违约、合同是否具有履行的可能作为判断的标准，具体而言：（1）非违约方接受对方预期违约，产生减损义务；（2）非违约方不接受对方预期违约，但合同实际已经不能再继续履行、合同目的不能实现，面对这种情形守约方应当担负起减损义务，比如解除合同，或做替代措施，而不能放任损失进一步扩大；（3）非违约方拒绝接受对方预期违约，合同履行还是可能的，非违约方可以要求对方继续履行，保障非违约方的实际履行救济权，但也应对实际履行救济权进行一定的限制。

（二）合理措施“适当性”的判断标准

在房屋租赁合同中，减损规则最主要的适用措施是停止履行和替代交易，即在承租方拒不履行支付租金的合同主要义务达到一定程度时，出租方应当及时解除合同、收回房屋另行出租。判断出租方是否采取合理措施防止损失扩大即措施是否合理的原则是：一个合理谨慎的人在相同或类似环境下所采取的措施即为合理措施，不仅要综合考虑出租方采取减损措施的成本、适当性及相关市场习惯、交易惯例等，亦要考虑主观上是否按照诚实信用的原则积极采取合理措施避免损失的扩大，同时亦要在客观上考虑出租方所采取的行为是否达到了避免损失扩大的效果。但需要注意的是，在避免损失扩大的客观效果上不应过分苛责守约方，应根据具体情况具体分析，尽可能考虑各种因素，而不是单单考虑经济、及时性等因素；即一是要在守约方行为时或应为行为时加以判断，而不应以事后的情况来衡量先前的行为是否合理；二是要看守约方的主观方面而不应绝对依据于行为的客观结果，只要守约方在当时已尽心尽力了，即使客观上并没有减轻损失甚至增加了损失，仍然可以获得全部赔偿。

案例（四）中法院从主观上是否善意、客观上是否可行确立了裁判标准，图示如下：

（三）法院规范性文件中的指导意见

减损规则适用要件具备时，法院会依职权主动适用，减轻或免除相应的赔偿数额。实践中，在承租人根本违约的情形下，常有以下两种发展模式：一种是根本违约时点—应减损时点—实际或视为实际收回房屋时点。另一种是根本违约时点—守约方解除合同时点—应减损时点—实际或视为实际收回房屋时点。两种模式下的区别在于守约方有没有解除合同，是否解除合同不影响法院对于守约方减损义务的适用，在应减损时点后的损失应由守约方自行承担。法院在相关规范性指导意见中关于违约方应赔偿空置损失的规定，也可以作为守约方主张合理期限损失的参考。

《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第24条对守约方的减损义务规定为：出租人作为守约方也负有减少损失扩大的义务，具体损失数额由法院根据合同的剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁、出租人另行出租的差价，承租人的过错程度等因素予以酌定，一般以合同约定的三至六个月的租金为宜。

《<全国法院民商事审判工作会议纪要>理解与适用》中指出，如在房屋租赁合同中，违约方愿意补偿守约方较长期间比如六个月或一年的租金，而守约方仍然拒绝解除合同，通常应当认定其行为违反了诚信原则。

综上，房屋租赁合同属于典型的继续性合同，租金债务是持续性的金钱给付债务；在这样长期的继续性合同纠纷中，更有减损规则的适用空间。作为守约方在对方违约后对可能发生的房屋空置损失不能置之不理，放任损失的扩大，仍应本着诚实信用原则履行合同义务、附随义务和法定的减损义务。