房地产相关的不良资产主要包括土地、在建工程、烂尾楼、投资物业等。在中国，尚未产生回报的房地产项目成为不良资产的主要部分，这些项目主要有两方面特点，一方面它们的收购价格更低，成熟处置后的投资回报率更高，另一方面这些项目往往需要持续的后续投入才能产生回报，因而也具有更大的风险。

一、房地产类不良资产的类型

房地产类不良资产在金融领域存在如下几种类型：

1、债权类。例如对某个经营困难房地产公司享有债权，该房地产公司名下可能拥有一个或者多个地产项目。

2、股权类。例如对某个经营困难房地产公司持有股权。

3、实物资产类。例如土地、在建工程、烂尾楼、投资物业等。

二、对各类项目的处置方式

以下将介绍对不良资产的部分处置方式。

1、对于债权类不良资产的处置方式主要有：

（1）债务重组

债权人按照其与债务人达成的协议或者法院的裁定作出一定让步或者修改了原定债务偿还条件，促使债务人能够清偿债务。

（2）资产置换

与债务方或者第三方达成协议，将该笔不良资产置换为其他更加优质的资产。

（3）资产证券化

将不良资产，配以相应的信用担保，在此基础上把这部分资产所产生的未来现金流的收益权转变为可以在金融市场上流动、信用等级较高的债券型证券进行发行。

（4）公司重组

由债权人提出，成立债权人委员会，召集各方制定重组计划。该方案主要针对短期内资金流动性出现问题的优质企业，盘活其具有经营价值的不良资产，获得可观收益。

（5）破产清算

由债权人或其他方提出，按照破产清算的相关流程，对债务人进行破产清算，实现不良资产价值。

（6）债权出售；（7）债转股；（8）正常清收；（9）委托处置；（10）诉讼追偿。

2、对于股权类不良资产的处置方式主要有：

（1）经营获利

如公司具备良好的房地产开发业务能力，可以直接经营盘活房地产不良资产项目，以获取利润。

（2）公开拍卖；（3）协议转让；（4）企业自身回购；

（5）股权置换；（6）公司重组；（7）破产清算。

3、对于实物资产类不良资产的处置方式主要有：

（1）合作开发

与第三方合作（如具备较强房地产开发能力的企业），以实物资产入股，共同经营盘活该不良资产。

（2）资产转让

对实物资产直接转让或通过经营提高不良资产质量后再行转让。

（3）资产租赁

三、风险管理

不良资产的管理和处置，主要就是要平衡好利润和风险之间的关系。所以，尽可能的做好风险管理是实现不良资产价值的重中之重。以下将介绍不良资产处置的风险管理主要要点：

1、项目实施前

主要是强化尽职调查、交易结构设计及风险管控手段，从源头上降低产生风险的可能性。建立完善有效的评估标准，从客户选择、行业选择、尽职调查、资产定价、收购方式、交易结构设计等多方面严格执行业务审查审批程序。

例如：（1）开展完善的尽职调查，包括对抵质押物周边市场环境的尽职调查、对抵质押物所在地的抵质押政策的尽职调查、对抵质押物相关权属证明的尽职调查、对抵押物现状的尽职调查，比如有无优先于抵押权的其他权利、抵押土地获取手续是否完备、是否欠缴土地出让金、是否存在产权瑕疵、是否处于租赁状态等。

（2）项目主要还款来源能够承受压力测试。对于涉房类项目，按照还款来源的房产预计销售价格降价幅度、销售进度分别进行压力测试。

（3）担保措施充分且合法有效。

（4）交易对手信用状况良好。

（5）能够采取必要且有效的销售监管、资金监管和资金归集、印章管理等措施，控制项目主要还款来源。

2、项目实施中

主要是对于不同风险水平的项目进行差异化的管理方式，并对项目开展全面监控及动态调整。

例如：（1）在债权类及股权类不良资产项目中，对交易对手的项目所处行业的整体风险分析、现金流情况及影响交易对手还款能力的各类因素进行定期的尽职调查。

（2）根据尽职调查结果，及时进行项目风险预警，对房地产抵押物进行动态估值，并适时调整追加质押物或者改变资产处置方式。

3、房地产类不良资产可能存在的特殊风险

（1）项目开发风险

可能因包括规划、设计、施工、验收等任何方面的纰漏，原材料、设备、技术人员和劳工短缺或涨价，不利气候状况，自然灾害，劳动纠纷，承包商和分包商纠纷，意外事故，政府政策变化，市场状况变化等。

（2）筹资风险

房地产行业属于典型的资金密集型行业，如公司在未来年度的营业利润及现金流不能维持合理水平，可能会导致偿债风险。

（3）销售风险

受项目定位、销售价格变动、竞争楼盘供给情况等诸多因素的影响，公司可能以低于预期的租金率出租或以低于预期的销售价格出售所开发的房地产。

四、对于房地产类不良资产处置方式的建议

对于各具特点的房地产类不良资产，如何选择最佳的处置方式，主要还是依靠全面而深入的法律及财务方面的尽职调查，企业只有全面掌握了不良资产的各种情况，才能在此基础上规避风险，决策出最佳的处置方案。

1、直接转让或者出售

对于取得时产权关系不清、市场定位不合理，涉及纠纷较多的房地产类不良资产，如接手继续经营，即使通过种种手段解决了现存的矛盾，未来也非常有可能遇到各种衍生或者新增的矛盾，这都将给未来的继续经营和二次处置带来极大的不确定性风险。所以对于这些房地产类不良资产，建议按照现状尽快处置，通过司法拍卖、协议转让等方式，直接转让或者出售，及时回收资金。

2、合资、合作、托管或直接经营

对于产权关系相对清晰，纠纷矛盾较少，具有一定开发价值和升值潜力的房地产类不良资产，低价转让十分可惜，那么建议寻找一家或数家具有较强资金实力以及专业水平的公司进行合资、合作或是托管，几方公司各展所长，联合将不良资产项目重整盘活，如企业自身具备实力，亦可自行开发经营，获取丰厚利润。

3、租赁经营

对于租赁行为不存在障碍的房地产类不良资产，可以通过投资回报分析，如果项目租赁可以产生稳定的现金流，具备升值潜力，项目在一定时期内可以回收全部投资并产生利润，那么选择租赁经营则是一种更好的选择。在欧美等发达国家，房地产市场十分成熟，对房地产类不良资产采取租赁经营的模式十分常见，笔者认为，随着中国房地产市场进入存量博弈并逐渐走向成熟，未来在房地产市场采取租赁经营的行为将越来越多。

五、结语

当前我国不良资产市场逐年扩大，房地产类不良资产更是整个不良资本市场中的大块头，如何在这个市场中攫取利润，十分考验企业的综合实力，只有专业化程度高，防风险能力强，战略眼光独到的企业才能在这个市场中立于不败之地。而在这个过程中，中简律师事务所不良资产部将以最专业的水准，竭诚为您服务。 

中简律师事务所不良资产部简介

不良资产部为中简的核心业务部门，中简所从不良资产前期清收、商务谈判、尽职调查，到启动法律程序清收、不良资产回收管理与处置等提供全面而专业的法律服务。同时，中简所亦能够提供债务重组、资产重组，以及不良资产证券化等多种方式对不良资产进行盘活，将传统处置方式与新趋势相结合，实现不良资产的安全处置和资金高效回收。

在不良资产处置业务领域，中简所业绩突出，其律师团队为中国信达资产管理公司、中国长城资产管理有限公司、中国东方资产管理公司、中国华融资产管理公司、兴业银行股份有限公司、浦发银行股份有限公司、中信银行股份有限公司、交通银行股份有限公司、建设银行股份有限公司等多家中外银行、资产管理公司、投资银行、大型企业提供不良债权催收、不良资产处置、尽职调查等法律服务。此外，中简所目前合作的互联网逾期清收业务客户还有信用宝、融贝网等。