租赁合同在日常生活和企业活动中都会广泛涉及，而其中房屋租赁合同占了很大的比例，那么房屋租赁合同中可能存在哪些相关风险呢？对于该风险又可以如何予以防范？本文将对其进行几点阐述。

一、房屋租赁合同的定义

房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的协议。合同内容一般包括双方当事人的个人信息，所租赁房屋的情况，租金以及双方的权利义务等。房屋租赁中涉及房屋转租，是指房屋承租人经出租人同意，将承租的房屋部分或者全部租赁给第三人，由第三人向承租人支付租金的行为。在房屋转租法律关系中，原房屋租赁合同可称为原租合同，与承租人建立租赁关系的第三人成为次承租人，承租人与次承租人之间的租赁合同称作转租合同。

二、房屋租赁合同中的相关法律风险及防范

（一）、房屋租赁合同的形式

   《民法典》第707条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。”因此，若房屋租赁期限在六个月以上的，应当采取书面形式订立租赁合同。在实践中，若采取口头订立租赁合同的方式则风险较大，一方面在今后发生争议时，当事人需提供其他证据证明该合同的有效性及具体内容，可能会存在证据难以提供等情形；另一方面，口头订立租赁期限为6个月以上的房屋租赁合同，将被视为不定期房屋租赁合同。故在实务中无论是租赁期限六个月以下的还是租赁期限六个月以上的，均建议采取书面形式订立房屋租赁合同。

（二）、房屋租赁合同的最长期限

《民法典》第705条：“租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。”故房屋租赁合同及续租合同的最长期限为20年，最长20年是指当事人每次签订的租赁合同中所约定的租赁期限，而非数次或者数份租赁合同所累计的总租赁期；租赁期届满，当事人续订房屋租赁合同的租赁期限是自续订之日起起算不得超过20年；而租赁期限超过20年的，并非整个租赁合同无效，而是超过20年的部分无效，即租赁期限仍按20年计算。

（三）、定期房屋租赁合同和不定期房屋租赁合同

定期房屋租赁合同是指当事人明确约定了租赁期限的房屋租赁合同，包括书面形式订立的房屋租赁合同和租赁期限为6个月以下的口头订立的房屋租赁合同。

不定期房屋租赁合同是指当事人没有约定租赁期限或者约定租赁期限不明确的房屋租赁合同，包括：1、租赁期限六个月以上却未采用书面形式订立的房屋租赁合同；2、约定不明确不定期租赁合同。即当事人无约定或者约定不明确，未达成补充协议的，且按照合同有关条款或交易习惯仍不能确定的；3、事实不定期租赁合同。租赁期间届满承租人继续使用租赁物，出租人未提出异议的，原合同继续有效但租赁期为不定期。在此种情况下，承租人可随时通知出租人解除不定期租赁合同，出租人也可以随时解除不定期租赁合同，但应当在合理期限之前通知承租人，给予其搬出房屋的合理期限。

（四）、房屋出租人义务

作为房屋的出租人，其具有以下几点义务：

1、交付出租房屋。按照约定将出租房屋交付承租人占有、使用和收益。

2、租赁房屋保持义务。出租人应当使出租房屋保持符合约定的用途。

3、租赁房屋的维修。出租人应当负责出租房屋的维修，但当事人另有约定的除外。若出租人未履行出租房维修义务的，承租人可以自行维修，产生的相应维修费用由出租人负担；且若因维修出租房影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

4、出租房屋权利瑕疵担保义务。即承租人在订立合同时不知道出租房屋存在权利瑕疵的，出租人应当保证交付房屋后不因第三人对该房屋主张权利而影响承租人对房屋使用和收益。

5、房屋的安全担保义务。出租房屋危及承租人的社人身安全或健康的，即使承租人订立合同时明知道该房屋质量不合格的，承租人仍可以随时解除该房屋租赁合同。

    若出租人未履行上述义务，则应当相应减少租金或延长租期，甚至面临解除合同的情形。如相关法规规定若因租赁房屋被司法机关或行政机关依法查封、租赁房屋有权属争议等使租赁房屋无法使用的情形，则承租人可请求解除合同；而违反房屋安全担保义务更是使承租人拥有绝对合同解除权。

（五）、承租人的义务

1、正当使用租赁房屋。承租人应当按照合同约定的方法使用房屋；如未约定或约定不明确的，按照合同有关条款或交易习惯确定；仍不能确定的，按照出租房屋的性质使用。《民法典》第711条规定：“承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中也规定了承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不恢复原状，出租人可请求解除合同并赔偿损失。

2、支付租金的义务。承租人应当依照合同约定期限如期支付相应租金，若无约定或约定不明确的，应当按照合同有关条款和交易习惯确定，仍不能确定的按照法定期限支付：租赁期间不满一年的，在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的在租赁期间届满时支付。若承租人无正当理由未支付或迟延支付租金，出租人可以要求其在合理期限内支付，否则出租人可以解除合同，但若次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金的除外，且出租人要求承租人支付租金的诉讼时效为一年。

3、妥善保管义务。承租人应当妥善保管出租房屋，若因保管不善造成出租房屋毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。

4、转租房屋应当经出租人同意。承租人经出租人同意，可将房屋转租给第三人，原租赁合同继续有效，若因第三人造成租赁物损失的，由承租人赔偿损失。若未经同意即转租，出租人可以解除合同，但出租人自知道或应当知道承租人转租后6个月内未提出异议的，视为同意转租。

5、返还租赁物的义务。租赁期间届满，承租人应当按照约定或者租赁物性质使用后的状态将该租赁物返还；若房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除，出租人有权请求次承租人腾房，负有腾房义务的次承租人逾期腾房的，应当支付逾期腾房占有使用费。

（六）、城镇房屋租赁合同的无效情形。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中第二条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的城镇房屋，当事人就此订立的房屋租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”

需注意的是，出租未经整体验收合格的城镇房屋，不应认定为租赁合同无效。虽然《建筑法》规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或验收不合格的，不得交付使用；《消防法》中也规定了按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程应当将消防设计文件报公安机关消防机构备案，但合同法和相关解释都均未将此种情形规定为合同无效情形。

（七）、违反建设工程规划的农村房屋租赁合同不因此无效。

与城镇房屋不同的是，目前法律法规对农村居民住宅设计、建设、验收方面的规定，仍适用的是1993年6月29日发布的《村庄和集镇规划建设管理条例》，故对农村居民房屋的相关规定缺少严格和具体的标准，故并未对违反建设工程规划的农村房屋租赁合同作出明确具体的无效规定。