中简律师 | 浅析蛋壳公寓爆雷事件的法律问题
岳慧敏
最近一段时间，围绕着蛋壳公寓爆雷的新闻已持续发酵许久，我们可以在各大媒体平台看到关于蛋壳公寓爆雷的各种形式的新闻。蛋壳公寓这个名字对于在大城市租房的打工人并不陌生。蛋壳公寓是紫梧桐(北京)资产管理有限公司旗下的公寓品牌。从2015年成立，到今年年初在美国纽交所正式挂牌上市，到如今传出面临破产的消息，它的高光时刻不过数月之久。在上市的时候，创始人曾说：“公司为什么叫蛋壳？是希望为每个身处异乡的人都提供一个壳，孵出自己的梦想。”然而这个壳却未能孵化出梦想，而是让无数打工人被赶出家门，切切实实的给年轻人上了社会的第一课，长租公寓行业也将进入至暗时刻。2020年11月6日，央视财经频道点名曝光蛋壳公寓，评价其“违规加杠杆”、“租金贷占比超标”；2020年11月9日，据《中国新闻周刊》报道,蛋壳公寓北京总部聚集数百人维权，包括租户、供应商、保洁等，现场发生肢体冲突；2020年11月16日，蛋壳公寓回应公司没有破产，不会跑路；2020年11月17日至今，房东上门讨债、房东强制停水停电驱逐租户、蛋壳租户被赶出门、租金贷影响征信......爆雷余波持续发酵中。1. 笔者认为，房东与蛋壳公寓之间构成委托合同关系，房东与租户之间构成租赁合同关系。关于房东与类似蛋壳公寓这种长租公寓机构之间构成委托合同关系还是租赁合同关系，目前司法实践中也存在较大争议。对于《财产委托管理服务合同》之类合同的性质存在着不同的认定，但是法律关系的认定对于房东和租户承担何种权利、义务是十分重要的。（1）租赁合同关系：房东是出租人，蛋壳公寓是承租人，蛋壳公寓将房屋转租给租户，租户是次承租人。在这种法律关系中，房东与租户之间并未构成租赁合同关系，无直接的法律冲突。房东和租户可以各自基于不同的租赁合同分别向蛋壳公寓主张违约责任。
【链接案例：（2018）沪0104民初26407号黄万芳与上海自如资产管理有限公司居间合同纠纷一案法院认为：本案原被告签署的合同名为《资益+资产管理服务合同》，但根据合同中双方权利义务的约定，原告向被告交付房屋，被告定期向原告支付每月固定收益，原告允许被告对房屋适当改造后再出租给他人获取租金，符合房屋租赁法律关系的构成要件，该《资益+资产管理服务合同》实质为房屋租赁合同】
（2）委托合同关系：房东是出租人（委托方），蛋壳公寓是受托方，租户是承租人。在这种法律关系中，蛋壳公寓接受房东的委托，代理房东出租房屋，与租户签署房屋代理租赁合同。虽然房东并未在租赁合同上签字，蛋壳公寓出租房屋所产生的的法律效果，对房东具有直接约束力。由此可见，房东和租户之间形成的是租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第402条的规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”房东无权以其与蛋壳公寓已经解除委托关系或以未收到租金为由要求租户腾退房屋，租户可以要求房东继续履行租赁合同，房东仅能依据其与蛋壳公寓签署的委托合同要求蛋壳公寓承担违约责任。【链接案例：（2019）沪01民终3424号 张伟（上诉人）诉紫梧桐（上海）公寓管理有限公司（被上诉人）房屋租赁合同纠纷法院认为：被上诉人作为专业从事房屋代管的经营主体，在取得了房屋权利人的授权之后，以代理人的名义将房屋出租，收取租金，获取报酬等，均系其正常的业务范围，符合商业惯例，被上诉人在本案中并无超越代理权的行为。上诉人主张被上诉人取得的仅为转租权，显然与本案事实不符。】笔者通过网上公开渠道获取了房东与蛋壳公寓签署的《财产委托管理服务合同》模板，具体如下图所示：
根据《财产委托管理服务合同》的签订主体和相关合同条款约定可知，房东将房屋委托蛋壳公寓独家代理，概括授权蛋壳公寓代理房屋出租事宜。同时，笔者通过网络公开渠道检索到了蛋壳公寓与租户签署的《房屋代理租赁合同》，在合同主体部分已经列明房东即产权委托方（出租方），甲方蛋壳公寓作为房屋代管机构，乙方租户作为承租方。在合同首页部分已约定：“在签署合同前，乙方确认已仔细阅读过本合同条款并予以理解和接受，同时甲方经办人员已向您告知与受托出租房屋及合同签署相关的信息。”因租户并非房东与蛋壳公寓签署《财产委托管理服务合同》的合同主体，对合同内容及合同性质无法进行详细审查和准确定性，因此租户尽到一般审查义务即可，不宜对其有过高的审查要求。若蛋壳公寓向租客出具了房屋所有权人的相关授权委托书，此时租户更有理由相信蛋壳公寓作为房屋所有权人的受委托方。
综上所述，笔者更倾向于房东与蛋壳公寓之间应构成委托合同关系，房东与租户之间构成租赁合同关系。“租金贷”是伴随着长租公寓的兴起而衍生的一种金融创新，较好地解决了经济压力较大的租户的负担，尤其是对于在一线城市打工的年轻人，但其本质上其实是一种“消费贷”，据不完全统计有超过50%以上的租户采用“租金贷”的形式支付租金。蛋壳公寓与微众银行签署《贷款合同》，微众银行将一定期限的租金一次性支付给蛋壳公寓，然而租户按月向微众银行偿还贷款本息。因此蛋壳公寓与微众银行之间仅具有合作的法律关系，但是就借贷关系而言，这种法律关系仅存在于微众银行与租户之间，由此可见租金贷利用的不是蛋壳公寓的信用，而是租户的个人信用。蛋壳公寓通过“租金贷”的方式，一次性取得租户在一定期限内的全部房租，与应向房东支付租金的时间形成期限错配，将上述租金建立资金池，蛋壳公寓可利用资金池进行其他投资活动。但也因此，如果投资不能按期收回且无租户的新贷款及时补充，资金链将会发生断裂，从而引出爆雷的风险，但这种风险却由房东和租户承担了。蛋壳公寓爆雷的最直接受害方就是房东和租户，然而其二者却成为了对立方。对于那些已经和蛋壳公寓签署了合法有效的合同并按照合同约定履约的房东和租户，他们的合法权益都应当受到法律的保护。笔者分别从房东和租户的不同角度给予一定的法律建议：在房东与蛋壳公寓构成委托合同的法律关系下，租户按照约定按时缴纳租金的，房东同时作为《房屋代理租赁合同》的出租方，房东无权要求租户腾退，更不能采用极端的方式逼迫租户腾退房屋。在蛋壳公寓违约的前提下，房东可以依据《财产委托管理服务合同》通过诉讼的方式向蛋壳公寓主张租金。如果蛋壳公寓因资不抵债而进入破产清算程序，房东有权依据《中华人民共和国企业破产法》申报债权。若出租房屋尚处于闲置状态，房东应解除《财产委托管理服务合同》收回自己的房屋，避免卷入暴雷事件，及时止损。若租户面临房东采用断水断电等极端方式逼迫腾退，租户的合法权益已经受到侵犯，可采用照片、视频等方式留存相关证据。租户保存好相关合同及支付租金的凭证与房东进行协商，避免直接的肢体冲突。可以通过公安机关、调解中心等合法渠道解决纠纷，或者通过法律途径维护自己的合法利益。关于“租金贷”的问题，2020年12月2日微众银行发布公告称，经客户提出及确认完成登记，剩余贷款本金将给予免息延期，在2023年12月31日之前，微众银行将不扣款、不计息、不影响征信。但笔者需要提醒的是，微众银行并没有解决实质问题，最后还是由租户承担还款义务，届时仍将面临征信问题，租户尤其应注意关于三年诉讼时效的问题。
目前已有受害者向人民法院提起诉讼，面对批量性的集体诉讼，法院会将其如何定性？房东和租户可以对相关判决予以关注，希望可以通过法律定分止争。蛋壳公寓作为一家在国内有一定影响力的上市公司，应当承担自己应付的责任。就北京地区而言，北京市住建委已经针对蛋壳公寓爆雷事件成立了专办小组，让我们对后续的处理方案拭目以待。
