为进一步优化营商环境，减少商办用房租赁交易纠纷，维护租赁当事人合法权益，针对商业和办公用途的房屋租赁，北京市住房和城乡建设委员会与北京市市场监管局于2022年6月14日发布了《北京市商业办公房屋租赁合同》示范文本（以下简称“示范文本”）。

示范文本主要适用于规划用途或不动产登记证书上登记用途为商业或办公的房屋，以及其他非居住房屋。示范文本有示范和指导的作用，不具有法律强制执行力，租赁当事人可以参照示范文本根据实际情况删改或增加相关内容后订立合同。本文主要站在中立的角度，以示范文本为参考，解读商办用房租《北京市商业办公房屋租赁合同》示赁合同涉及的核心要点。

1. 房屋基本情况

根据示范文本，租赁双方应当明确约定房屋的基本信息，建议附上房屋的平面图作为附件，基本信息至少应包括：

（1）房屋坐落的具体位置：应与房屋的不动产权证书载明的信息保持一致，特别是对于需要将租赁地址登记为注册地址的房屋。

（2）房屋的面积：面积是计算租金、物业管理费、取暖费等根据房屋面积计算款项的计算基数，需要写明具体面积，与不动产权证书保持一致，不应使用“约”、“余”等不明确表述。

同时，建议附上房屋的不动产权证书、房屋所有权证书等权属证明文件复印件，有利于查验房屋基本信息以及是否设定抵押；如出租方为非所有权人，例如经产权人同意转租、产权人授权其经营管理房屋等，还建议附上出租方有权出租的证明文件，例如同意转租函、授权书等。

租赁双方还应当明确房屋的用途，例如商业、办公等，应约定未经出租方书面同意，承租方不得用于其他用途，否则应承担相应违约责任。

2. 租赁期限及交付

《民法典》第七百零五条规定，“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”据此，租赁期限即租赁起始日至租赁终止日之间不应超过二十年。

示范文本对于租赁期、免租期等进行了明确。在实践中，可能会混淆免租期与装修期的概念，二者并非同一概念。对于承租方需要装修改造的房屋，通常会约定装修期，装修期不收取租金较为普遍，租赁双方应具体约定是否收取物业管理费、水电费等费用。免租期通常为出租方给予的不收取租金的优惠期间，例如每年度给予特定期限的免租期，并不是出租方均会给予。

租赁双方应明确约定具体的交付日期，可能是租赁起始日或早于租赁起始日。同时，应约定具体的交付标准，示范文本建议签署房屋交接验收确认单明确交付状态，减少房屋返还时发生争议的可能性。

3. 租金、押金及其他费用

考虑商办用房租金计价方式较多，便于租赁双方核算数额，示范文本对于租金支付的规定非常细致。

租赁期限内租金可能为定额，也可能按照一定百分比逐年上涨，对于按照百分比上涨的租金，建议明确约定特定年度内的租金的具体金额，防止租赁双方因计算方式理解差异引发租金金额争议。

常见的租金计价方式有按日计价、按月计价、按季度计价、按半年度计价、按整年计价等，相应的支付方式有月付、季付、半年付、整年付等，支付时点可能为预付或者后付（实践中预付更为常见）。作为租赁合同履行的核心条款，建议明确每期付款的具体日期，对于履行支付义务以及逾期违约金计算均具有重要作用。

在新冠疫情大环境下，2022年北京市出台了《关于继续加大中小微企业帮扶力度加快困难企业恢复发展的若干措施》《北京市人民政府国有资产监督管理委员会等7部门关于减免服务业小微企业和个体工商户房屋租金有关事项的通知》《北京市统筹疫情防控和稳定经济增长的实施方案》等涉及租金减免的政策，示范文本的一大亮点是，明确租赁双方可在合同中约定如国家或北京市出台租金减免政策，租赁双方可以约定遵照执行或另行协商，为日后执行租金减免作出铺垫，在可能发生不执行政策的情况时减少沟通成本，便于解决纠纷。

押金的标准可以为一定月份数量的租金金额，或其他定额。押金可以用于抵扣承租方欠交的租金、费用、违约金、赔偿金等，建议约定如押金被出租方抵扣的，承租方应当在一定期限内补齐。同时还应明确承租方发生何种违约情形下押金才不予退还，并明确退还的时限以及是否加计利息。

此外，对于电费、水费、取暖费、停车费、物业管理费等其他与租赁相关的费用，亦应明确约定具体的收费标准与承担主体。

4. 市场主体登记

示范文本的又一大亮点是，与居民用房相比，商办用房常需要被承租方用于住所登记。建议约定租赁房屋能否作为注册登记企业法人等市场主体或非法人组织的住所。如承租方有住所登记需求的，出租方应在按约定配合提供登记所需的且应由出租方出具的材料。

对于住所登记，应明确是否仅限于承租方，或是也允许承租方关联公司（建议明确名单），应明确最多限登记几家企业。

对于允许注册登记为企业住所的，应明确约定合同终止时办理住所登记迁出手续的具体期限，否则应当承担相应违约责任。

5. 装修改造

《民法典》第七百一十五条规定，“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。”

示范文本对装修未做过多规定。在实践中，租赁双方应当约定出租方是否允许承租方进行装修改造，如允许进行的应当约定履行的具体程序，通常包括事先书面通知出租方，将施工方案或图纸报送出租方审批，是否缴纳装修保证金以及扣除和退还方式，是否需要使用出租方指定的承包商或符合一定资质条件的承包商，如装修改造需要政府部门批准的由哪一方负责办理，是否购买相关保险以及承担主体等。

同时，应当约定出租方在装修期间的行为规范，如出租方提供装修守则的应作为租赁合同附件，并根据特定房屋情形补充约定出租方其他关注要点。例如施工应当在每天的特定时间段内进行，运送大型物品的时间、指定电梯，工人不得在装修区内住宿等。

此外，为避免施工中发生人身伤亡或财产损害时租赁双方对责任承担发生纠纷，租赁双方还应当约定施工期间的安全责任条款，或者由租赁双方签署专门的安全生产协议。

对于承租方装修改造增添的设备设施，应当约定租赁关系终止后的处理方式。通常会约定可移动可拆卸部分由承租方搬离，对于不可移动不可拆卸部分实践中有不同的处理方式，例如由承租方自费拆除并恢复原状（出租方拆除垫付费用的有权向承租方追偿），按照事先约定的折价方式归出租方所有，无偿归出租方等。

6. 房屋的使用

《民法典》第七百零九条规定，“承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，应当根据租赁物的性质使用。”第七百一十条规定，“承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。”第七百一十一条规定，“承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。”

示范文本规定，出租人应当保证房屋的建筑结构和设施设备符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，室内装修符合国家有关标准，不危及人身安全；承租人应当保证遵守国家和本市的相关法律法规以及房屋所在楼宇的物业管理规约，合理使用房屋，不擅自变动房屋建筑主体及承重结构和擅自拆改室内设施设备。

对于承租方的具体使用规范，有些出租方会单独制定用户守则作为租赁合同的附件，也可以在合同中约定承租方应遵守的事项和禁止事项。例如，垃圾的处理方式、设置招牌及宣传的限制、禁止的危险及违法行为、用电安全规范、公共空间的使用、出租方检查权利的行使等。

7. 房屋的维修

《民法典》第七百一十二条规定，“出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。”第七百一十三条规定，“承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。”

租赁双方可以根据实际情况对维修义务作出约定，例如在综合考虑相对较低的租金价格后约定由承租方承担维修义务。如示范文本所明确，实践中更为常见的约定是，出租方负责因自然属性或合理使用等原因损毁的以及房屋主体结构等维修，承租方负责因承租方原因（例如保管不当或不合理使用）导致的毁损以及承租方自行添加的装饰装修的维修。

示范文本还明确了具体的维修程序，对于应由出租方履行的维修义务，承租人应当及时通知出租人，出租人应当在接到通知后一定期限内进行维修。逾期不维修的，承租人可代为维修，费用由出租人承担。因维修、更换影响承租人使用该房屋的，可以相应减少租金或相应延长租赁期。

8. 其他与租赁相关的条款

转租。示范文本明确，应明确约定出租方是否同意承租方转租。如允许转租的，承租方转租时需要向出租方履行的事先告知程序。通常转租的期限不得超过承租人剩余租赁期限，否则根据《民法典》相关规定，除双方另有约定外，超过部分对出租方不具有法律约束力。

承租方优先购买权。示范文本明确了承租方行使优先权的具体程序，包括出租方应当提前通知承租人，承租人在收到通知后应按时回复是否行使优先购买权，同时为提高沟通效率，可约定如承租方在收到出租方通知后一定期限内未回复的视为放弃优先购买权。

租赁备案。示范文本建议双方可以约定办理登记备案的具体主体，例如由承租方或出租方，还是双方共同办理。根据《商品房屋租赁管理办法》，房屋租赁合同订立三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。北京市住房和城乡建设委员会于2022年8月2日发布了《北京市住房和城乡建设委员会关于商业办公房屋租赁网上登记备案的通知》，商业办公房屋租赁登记备案可以通过网上在线办理。不进行租赁备案不影响租赁合同的效力，但根据《商品房屋租赁管理办法》第二十三条规定，主管部门可能会责令限期改正并处以罚款。

9. 合同解除

总体而言，示范文本对实践中常见的解除情形进行了详细列举。除租赁双方协商一致解除合同，以及其他法定解除事由外，租赁双方应当明确约定各自的解除权。

对于出租方，常见的触发解除权的因素包括：承租方未按约定期限支付租金等费用达一定期限；承租方欠缴费用达一定金额；承租方擅自将房屋转租；承租方擅自改变房屋用途；承租方拆改变动、损坏房屋建筑主体、承重结构或擅自改变房屋内部结构；承租方利用房屋从事违法、损害公共利益等活动或严重妨碍他人正常工作、生活等。

对于承租方，常见的触发解除权的因素包括：出租方迟延交付房屋达一定期限；出租方无权出租房屋；租赁房屋违反关于使用条件的强制性规定；房屋被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；因出租方原因导致承租方无法正常使用房屋等。

对于租赁合同到期或提前解除，还应当约定承租方返还房屋的具体标准，例如前文提到的房屋交接验收确认单；以及承租方应当搬离的期限，未按时搬离时房屋占用费的计费标准，例如按照日租金的一定倍数支付占用费；合同终止后未结算费用的结算期限与方式，例如承租方欠缴费用或者出租方已收取但尚未发生的租金等费用。

10. 违约责任

示范文本对租赁双方的常见违约责任作出了规定。根据《民法典》，违约责任承担方式通常包括继续履行、采取补救措施、赔偿损失、支付违约金等。

对于涉及支付款项（例如支付租金等费用、补足押金等）或者限期纠正违约行为类的违约责任，建议明确每逾期支付一日或整改一日的违约金计算标准，以及在这些类情形达到合同解除标准时的违约金标准，实践中违约金可以约定成租赁双方协商的等额，或者以租金等为基数按照一定比例计算。常见的违约行为包括：承租方未按时支付租金等费用，租赁合同终止未按时返还房屋，因承租方原因造成房屋及设施设备毁损等；出租方未按约定时间交付房屋，交付的房屋不符合约定标准，不履行约定的维修义务，不履行相关配合义务（例如办理住所登记、装修审批等手续）等。

对于赔偿损失，为避免实践中损失的范围不易证明，可以事先约定损失的金额或者范围，例如，如出租方擅自提前终止合同，承租方可能需要考虑装修投入损失、搬迁费等；如承租方擅自提前终止合同，出租方可能需要考虑房屋空置损失、逾期收益减少等。

11. 送达

为保证发生租赁纠纷时，在前期沟通阶段（例如发送催款函、律师函等）以及后期诉讼或仲裁阶段以及执行阶段，可以向对方进行有效的送达，示范文本建议明确约定租赁双方的联系方式以及变更联系方式的具体通知时限与程序。实践中，联系方式建议至少包括联系人、联系电话、联系地址、电子邮件，以保证可以实现专人送达、快递送达、电子邮件送达。

同时，应当明确在每种方式下如何视为送达。例如通过快递送达，可以约定对方签收时为送达，如对方未签收的从寄出之日起第5天视为送达。

12. 争议解决

仲裁的显著特点是一裁终局、程序相对快、保密性强。诉讼的特点为两审终审制、程序相对慢，除国家秘密、个人隐私等法律规定不公开审理，以及离婚案件及涉及商业秘密可以依申请不公开之外，应当公开审理。

示范文本明确，租赁双方可以根据实际情况选择约定诉讼方式或者仲裁方式其中之一解决纠纷，例如综合考虑是否需要保密、诉讼费或仲裁费高低等经济角度。

如约定诉讼方式的，根据《民事诉讼法》相关规定，因不动产纠纷提起的诉讼，应由不动产所在地人民法院专属管辖。

租赁双方可以根据实际需要选择适用示范文本。商办用房租赁可自2022年6月14日起使用示范文本，对于住房租赁、房屋经纪使用2019年发布的《北京市住房租赁合同示范文本》（BF-2019-0603）、《北京市房屋承租经纪服务合同示范文本》（BF-2019-1207）、《北京市房屋出租经纪服务合同示范文本》（BF-2019-1206）；而《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》（BF—2008--0603）、《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》（BF—2008--0605）、《北京市房屋租赁合同（经纪机构代理成交版）》（BF—2008--0606）、《北京市房屋出租委托代理合同》（BF—2008--1002）、北京市房屋出租居间合同（BF-2001-1202）、北京市房屋承租居间合同（BF-2001-1203）已不再推行使用。

附：《北京市商业办公房屋租赁合同》示范文本下载地址

http://zjw.beijing.gov.cn/bjjs/fwgl/zcfg/325859469/index.shtml