房屋租赁合同裁判若干问题

               ——合同审查和风险提示

商业租赁市场受经济形势变化和电商发展的影响，租赁合同中拖欠租金和解约纠纷频发。根据对法院典型裁判案例的分析总结，对涉及房屋租赁合同的解除和装修赔偿等重点争议问题进行梳理，希望对商业租赁合同的审查有所裨益。

一、典型案例

原告租赁房屋用于餐饮经营。合同签订后原告支付了押金、房租，并为餐饮经营对承租房屋进行了装修，购买了相关餐饮设备。原告诉称为在租赁的房屋注册公司先后办理了卫生许可证，进行了消防验收和企业名称的预先核准；在就房屋申请进行工商登记过程中，被工商登记机关告知承租的二层无合法所有权证明，不予办理工商登记。原告起诉至法院主张因被告根本违约行为，房屋不具备办理工商登记可能，无法进行餐饮经营活动；租赁合同无法履行，租赁房屋目的无法实现，要求解除合同并赔偿房屋装修等各项损失。

被告辩称根据合同约定原告应自行负责办理完毕经营必须的营业执照等相关手续，并约定了办理期限。根据工商局规定，注册餐饮公司必须经过卫生许可证和环保部门许可两项前置审批程序；其中申请环保许可需要政府机关委托相关机构对燃气、排烟进行实地考察；原告自行委托施工的燃气工程完工时间晚于合同约定期限；故不予办理工商登记是原告自身原因造成，不是因为被告不能提供二层房屋所有权证明。且原告在未取得环评许可和营业执照的情况下已经试营业，原告实际已不想租赁合同却以不能办理工商注册为借口要求解除租赁合同。被告反诉主张房屋租金和解除合同后房屋空置费损失等。

法院经审理查明，认定双方租赁合同合法有效，被告应保证其是承租房屋的合法权利人；原告应取得有关经营餐饮业的资格证明文件，包括营业执照、税务登记证、食品卫生许可证等证照。租赁合同约定的了原告办理完毕营业执照等经营必须的手续的期限。原告虽然取得了食品卫生许可证、申报消防验收并取得了环评批复。但其并未在合同约定期限前积极办理营业相关手续，对于未能在合同约定期限前取得营业执照不能完全归咎于被告，且在此之前原告已提出要解除合同；而双方为解决经营问题，通过另签合同设立公司实现了经营目的，并进行了试营业。故被告未取得二层商品房预售许可证应属于未能妥善履行合同的附随义务，原告主张被告不能提供商品房预售许可证协助其办理营业执照承担根本违约责任依据不足。被告在合同履行过程中，虽然未能妥当履行附随义务，但原告就此采取拒交租金的抗辩行为已超出了合理的抗辩程度，构成违约。被告在原告未按期缴纳租金情况下，采取断电方式停止原告经营，亦属违约。原告违约在先，且属根本违约，应对合同解除承担主要责任；被告采取断电行为在后，亦导致合同无法继续履行，应对合同解除承担次要责任。原告对租赁房屋的装修应由被告按照双方过错予以赔偿。

二、合同解除

（一）出租方主张解除

出租方主张解除的主要原因是承租方拖欠租金，案例中法院认定承租人承担合同解除主要责任也归因于未缴纳租金。出租人主张解除另有非法转租、中断经营、单方撤场、提前终止、擅自装修、变更用途、房屋拆迁、不定期租赁等少量事由。为保障出租人的合法权益，需要重视的合同条款就是保证金的约定，在承租人违约时能覆盖风险敞口，及时止损。

1、关于没收租赁保证金法院裁判观点

出租方在主张解除合同的同时主张没收租赁保证金，对出租方主张法院裁判观点主要有：

（1）出租方存在违约、基于双方过错，不予支持没收全部租赁保证金；

（2）出租方同时主张违约金和没收租赁保证金的，法院认定违约金过高，将租赁保证金与违约金进行抵扣；

（3）合同未明确约定没收租赁保证金的情形，法院基于利益平衡的考虑，不予支持没收租赁保证金。

2、合同审查和风险提示建议

（1）合同明确约定抵扣顺序，租金、租赁物维修和赔偿、物业管理、能源费、腾退时垫付费用、提前解除违约金，纠纷律师、仲裁、评估费等；

（2）出租方未主动要求抵扣，承租人不得抵扣，避免故意拖欠冲抵保证金；

（3）出租方及时告知承租方抵扣原因、数额并要求承租方限期补足。

(二)承租人主张解除

承租方主张解除的主要原因是“不具备开业条件”，另有单方违约、交付不符、延迟交付、产权瑕疵、质量瑕疵、怠于修缮、用途不符、消防验收等事由。租赁合同用于经营用途前期装修投入较大，一旦出现不能履约情形，即使非承租人违约，其实际损失常常难以弥补。因此承租人租赁房屋用于商业经营的，需要通盘考虑涉及公安、消防、卫生、环评、工商、城管等事宜，重点关注商业经营要求，诸如工商注册、消防、水电等问题。

1、关于“不具备开业条件”典型纠纷类型——餐饮租赁纠纷为例

（1）出租方的附随义务；

（2）餐饮营业执照办理，涉及卫生、环评、消防安全、食品经营许可等前置和后置程序。

2、合同审查和风险提示建议

（1）关于房屋权属情况

a）案例中被告未提供二层所有权证明，被认定为未妥当履行合同附随义务，承担合同解除的次要责任。租赁合同中常见约定承租方自行负责办理营业所需执照等手续，但出租人应当予以必要的协助。如违反合同附随义务，出租方也有违约风险。

故出租方有义务为承租方以该租赁物地址注册商事主体提供便利并协助，提供如房屋/土地/不动产登记证明等产权证或其他有效的房屋权属证明文件以及出租方有权出租该房屋的证明文件，以便承租方办理营业执照、食品流通许可证等经营所需相关证照及前置、后置许可；若该租赁物地址无法注册，应有较为明确的处理规则或方式。

b)承租方应前往辖区派出所查询或开具地址证明，并前往登记机关咨询是否能够顺利注册；同时关注地方政府产业限制目录，即禁止居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼、商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内，新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的饮食服务。

（2）餐饮营业执照办理，涉及卫生、环评、消防安全、食品经营许可等前置和后置程序

a）关于卫生、环评等前置程序

承租方需关注房屋是否通过规划审批，房屋装修预留防止污染设施位置，预留排烟竖井、排水管道；关注开业后油烟、异味、废气、噪声、扰民等问题，避免违反行政管理规定或合同约定，造成经济损失。

b)消防安全检查

出租方在承租方进场装修前应提供相关部门消防、环保验收许可证件，有责任协助承租方消防、环保报批、施工和验收；承租方二次装修中应根据租赁面积和投资金额关注是否属于特殊建设工程，履行报批或备案验收程序。

c）能源供应

承租方需向物管和电力公司核实确认电力是否满足经营需求，是否支持扩容改建，并就附属设施如空调外挂和门店招牌的放置问题予以一并考虑。

二、装修损失

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》对房屋租赁合同装修损失赔偿问题进行了明确规定，总结主要规则如下表：

案例中法院根据双方过错对装修损失赔偿进行了分担。商业租赁合同中常出现双方互有违约的情况。双方应对装修损失负担问题有正确的理解，说明如下：

1、合同无效—“现值损失”

所谓装饰装修物的现值损失，是指附合装饰装修物在房屋租赁合同被确认无效时尚存在的实际价值。确定装饰装修现值损失不需考虑租赁期限的长短，只应考虑承租人在房屋租赁合同无效时，对该装饰装修的实际使用时间，即按照承租人已使用的时间予以折旧，而不能考虑按照租赁期限进行分摊。

2、合同解除—“残值损失”

残值损失是指在合同解除时，装饰装修的“剩余价值”。通常通过装饰装修的工程造价扣减合同履行期间消耗的装饰装修价值来确定。

3、二者区别举例

残值损失应考虑因合同解除未摊销的费用，该费用可能高于或者低于装饰装修的现值，此时确定装饰装修残值损失采用“就低不就高”原则，即如果未摊销费用高于现值，残值损失按照装饰装修的现值确定；如果未摊销费用低于现值，残值损失就按未摊销的费用确定。举例：装饰装修费用为100万元，租期5年，合同履行2年后解除，则摊销费用为40万元，未摊销费用为100-40=60万元。如果装饰装修现值为40万元，残值损失应为40万元；如果装饰装修现值为70万元，残值损失应为60万元。

三、合同解除后的腾退交接和送达问题

房屋租赁合同如果解除，必然产生租赁物返还的后果。经营行为停止，承租方对经营场所投入的损失或多或少存在；而房屋腾退空置后另行出租也会造成出租方的损失。为平衡各方利益，让各方利益损失最小；应在合同审查中约定清退费用负担方式，并约定解除后租赁物内物品的处置流程约定；以促成房屋及时交接腾退和有效利用，避免双方损失扩大。

同时租赁双方涉及各种通知和交接，有效明确的送达地址和送达方式必不可少。建议合同审查中对联系人、联系地址、邮编、联系电话、传真及电子邮箱等明确约定；如有变更，应及时以书面形式通知另一方；怠于通知的一方应当承担对其不利的法律后果。常见示范条款如下：

①以传真方式发出的，发出日期视为送达日，以传真的发送报告单为发送凭证；②以专人手递方式发出的，发至指定地址之日视为送达日，以对方的签收文据为发送凭证；③以邮寄方式发出的，发出后第5日视为送达日，以邮局的邮件发送记录为发送凭证；④以特快专递发出的，发出后第3日视为送达日，以特快专递公司或邮局发送记录为发送凭证；⑤以电子邮件发出的，发出日期视为送达日，以发送成功的电子邮件为发送凭证。

如甲方通过前述方式无法通知到乙方，则甲方可以将通知留置在该商铺处，乙方餐厅经理（店长）签收后视为收讫。在前述方式均不可送达时，可采用公告送达的方式，送达方可在当地发行的报刊上刊登公告，公告当日即视为送达。