金融十六条助力房地产市场稳定发展，房地产投资信托基金(REITs)迎来良机

2022年11月11日，人民银行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（金融十六条），鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展。金融十六条中，明确提出稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点的要求。近期，重庆、贵州等地已发布关于推进基础设施不动产投资信托基金（REITs）的相关政策。2020年、2021年国家监管层面相继出台鼓励Reits试点发展的相关指导意见后，已有少量相关产品上市交易，但总体上增速较缓，本轮政策调整为Reit蓬勃发展提供了绝佳机会。

一、什么是房地产投资信托基金(REITs)

Real Estate Investment Trusts，REITs（房地产投资信托基金）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。

二、我国首批公募REITs已发行超过两年，但规模增速仍较缓慢

我国第一批9只公募基础设施REITs于2021年6月分别在深交所和上交所上市。目前，共有11个基础设施REITs项目顺利发行，运行情况良好。然而，受限于目标项目稀少、投资变现速度慢、融资效率较低（无法转债、流动性低）、审批流程复杂、配套政策尚未发展完善等问题的影响，目前REITs发展速度较慢。

三、地方政府已为REITs发展研究提供便利政策

2022年10月27日，重庆市发改委发布《关于印发<关于重庆市推进基础设施不动产投资信托基金（REITs）产业发展的若干措施>的通知（征求意见稿）》，从财税、土地、国资政策方面加大扶持力度，同时提出引进领军人才、培育相关服务机构、鼓励机构申请公募基金管理人资质的规划，政策落地后，将有力推动REITs在重庆市的落地、发展。

四、REITs试点项目申报要求

（一）试点项目行业

申报REITs试点项目包括交通基础设施、能源基础设施、市政基础设施、生态环保基础设施、仓储物流基础设施、运去基础设施、新型基础设施、保障性租赁住房等行业，同时可以探索在水利设施、旅游基础设施等方面进行发展。

（二）项目基本条件

1.项目应成熟稳定，满足权属清晰、范围明确的要求。

2.须依法合规使用土地。

3.基础设施项目具有可转让行。

4.基础设施项目成熟稳定：运行时间原则上不低于3年、投资回报良好，近三年保持盈利或净现金流为正、收益持续稳定且来源合理分散、预计未来三年净现金流分派率原则上不低于4%。

5.资产规模符合要求：首次发行的评估精致不低于10亿元、发起人有较强扩募能力、项目参与方符合要求（优先支持行业龙头项目、参与人近三年无重大违法违规记录、项目运营期间未出现重大问题或纠纷）。

（三）申报材料程序

1.入库：各地发改委组织选择优质项目，纳入全国REITs试点项目库。

2.向项目所在地升级发改委报送项目申报材料。

3.跨区项目需向注册地省级发改委报送完整项目申报材料，并分别向项目具体所在地省级发改委报送该地所设项目材料。

4.央企跨地区打包项目，需先向项目所在地省级发改委报送材料，取得省级发改委意见后再向国家发改委报送材料。

（四）项目手续要求

1.项目审批、核准或备案手续。

2.规划、用地、环评、施工许可手续。

3.竣工验收报告（或建设、勘察、设计、施工、监理“五方验收单”，或政府批复的项目转入商运文件）。

4.外商投资项目应取得国家利用外资有关手续。

5.依据相关法律法规应办理的其他必要手续。

五、REITs未来发展有望在国家层面松绑并获得地方政府更多支持

目前，REITs试点项目的审查标准较严格，对管理机构的经验及经营情况要求较高，且鼓励将回收资金用于基础设施补短板项目建设，涉及的审批层级较高（省级发改委及以上，且可能涉及多个省级发改委），从金融十六条释放的支持信号来看，REITs在未来的发展中可能在审批层级、申报流程方面简化。此外，REITs相关试点支持政策最早出台于2020年，从本次重庆市发布的鼓励政策来看，未来在地方政府层面，REITs的发展可获得更多支持。