近日，一位律师同行在微信群中抛出一个问题，在群里引起了一番较为热烈的讨论，我也因此产生了重新解读下“买卖不破租赁”制度的兴趣。该律师提出的问题如下：

“甲乙双方于2016年4月11日签订《房屋租赁合同》，约定甲将房屋出租给乙，租赁期限自2016年7月至2017年7月，合同自甲乙双方签字之日起生效。2016年4月25日，甲又将该房子卖给了丙。请问这种情况适用买卖不破租赁吗？”

应当适用“买卖不破租赁”原则，原因在于《租赁合同》签署即生效，应当优先保障承租人的信赖利益；此外，租赁合同是诺成合同，而非实践合同，因此是否已经正式“入住”不是合同成立的评判依据。

不应当适用“买卖不破租赁”原则，因为该原则的立法目的在于保证“居者有其屋”，目前甲乙双方仅签署了合同，并没有正式入住，因此不存在保证“居者有其屋”的问题，并且乙的使用权尚未发生，理应优先保护丙的所有权。

上述观点听上去都有些许道理，本人也有些自己的看法，并且也做了一些相关法律检索，发现“买卖不破租赁”这一原则在实际应用中可能遇到不少的问题和纠纷。接下来本人将进行一些关于此原则的开放性论述。

“买卖不破租赁”原则的适用条件是什么？

根据《合同法》第229条之规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。从该表述中不难看出，本条法律规定保护的是在“租赁期间”承租人的承租权。而非在《租赁合同》存续期间承租人的承租权。因此，本文首部描述的律师同行所遇到的问题便可以迎刃而解了，租赁合同虽然已经生效，但由于房屋所有权的转移并未发生在“租赁期间”内，故，“买卖不破租赁”原则不能适用。

王泽鉴教授曾在《民法学说与判例研究》（第六册）1998版中提出，“买卖不破租赁”的适用需要同时符合以下三个原则：

（1）存在合法有效的租赁合同；

（2）租赁物已经交付承租人使用；

（3）出租人将该租赁物所有权出卖给第三人。

可见，租赁物已经交付承租人使用是买卖不破租赁原则在适用时不可或缺的前提条件。所以，依据前言中的案例所述情况，明显不符合适用“买卖不破租赁”原则的条件。

“买卖不破租赁”情形下已预付租金的处理问题

承租人已预付租金的，无需再次向买受人支付租金；如买卖双方在《买卖合同》签署时，已对预收租金的处理进行约定的，应当从其约定；如未作约定，则依据《合同法》第163条规定，租赁房屋在交付之前产生租金归原出租人所有，交付之后产生的租金归买受人所有。鉴于“买卖不破租赁”情形下，承租人已实际占有租赁房屋，且不动产买卖存在不动产权变更登记手续等问题，建议买卖双方在《买卖合同》中对交付的方式和相关权益的移交时间进行约定。

“买卖不破租赁”原则适用的例外情况

1、动产租赁的限制适用

在我国法律界有一种观点认为，从买卖不破租赁原则产生的历史条件及世界各国立法规定来看，该原则应当仅适用房屋、土地等不动产租赁，而不适用于动产租赁。

但是依据合同法第212条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。这一条款并没有对租赁物进一步设定限制，就是可包括不动产也可以是动产，从字面看无论是不动产还是动产都可以适用“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”原则。

综上所述，本人认为如汽车、机械设备等价值较大的特殊动产应当适用买卖不破租赁原则，而其余价值较小的动产应限制适用该原则。 

2、在不动产抵押权之上设定的租赁关系的限制适用

最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”即在抵押权之上设定的租赁关系限制适用该原则。

3、在人民法院查封的不动产之上设定的租赁关系的限制适用

    查封是指人民法院执行人员将作为执行对象的财产加贴封条予以封存，禁止被执行人转移或处分的措施，体现了国家公权对私权的干预和救济。查封包括财产保全过程中的查封和强制执行过程中的查封。由于查封的目的是为了债权人实现债权，不动产被查封后，其所有人或使用权人丧失了对不动产的处分权。因此，被查封的财产，债务人或其他人擅自处分的，该处分行为无效。最高人民法院经他字第8号复函明确指出，执行债务人擅自处分被查封的房产的行为无效。从另一方面来说，查封的目的就是为了实现债权，承租人明知租赁物有可能被变卖，却仍然与出租人订立租赁合同，由此带来的风险只能由承租人自己承受。

4、破产财产处理过程中的限制适用

    破产企业的房屋建筑作为破产财产，必然要进行拍卖或变卖，所有权肯定会发生变化;以出让或转让方式取得的土地使用权也属于破产财产，其权属同样会发生变化。在破产案件中，对于破产企业以其所有的房屋建筑物或者土地对外签订的租赁合同在破产宣告时尚未履行完毕的，在破产财产处理过程中，一般应限制适用“买卖不破租赁”原则。

典型案例

1、承租人主张买卖不破租赁的，须证明其占有承租物。

参见最高人民法院(2016)最高法民申1967号中华新兴能源交通总公司与甘肃泰盛物资集团有限责任公司、内蒙古泰升实业集团有限责任公司等申诉、申请民事裁定书。

部分裁判观点：法院认为按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”根据上述规定，新兴公司主张排除对案涉标的物的执行，需要证明已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该标的物。新兴公司在一审及二审诉讼中提交的租赁经营合同，未提交其他证据证明，故不能证明其已占有案涉标的物，甘肃高院对新兴公司享有案涉标的物租赁权的主张未予采信，并无不当。

2、在财产被查封、扣押、冻结等情形下所订立的租赁合同并非无效。

参见最高人民法院(2017)最高法民申1832号唐山市和均商贸有限公司、唐山市路北区文化路服装厂财产损害赔偿纠纷再审审查与审判监督民事裁定书。

部分裁判观点：法院认为，对于租赁合同效力问题，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”

依据上述法律规定，在财产被查封、扣押、冻结等情形下所订立的租赁合同并非无效。盛和酒店与服装厂订立的租赁合同应为有效合同，只是该合同不得对抗和均公司实现该房产物权的权利。

 小 结 

1、“买卖不破租赁”的适用需要同时符合以下三个原则：

（1）存在合法有效的租赁合同；

（2）租赁物已经交付承租人使用；

（3）出租人将该租赁物所有权出卖给第三人。

2、租赁房屋在交付之前产生租金归原出租人所有，交付之后产生的租金归买受人所有。

3、如租赁物基于买卖合同的交付发生于租赁物所有权变动之前，受让人即可向承租人主张交付后的租金利益；

4、抵押在前、租赁在后，租赁合同效力不受影响，但不得对抗抵押权实现。

5、查封在前、租赁在后，租赁合同效力不受影响，但不得对抗房屋买受人。

6、租赁在前，查封在后，但承租方尚未占有房产，租赁合同尚未实际履行的，承租人不得对抗查封机关或买受人。